„El kell találni az egyensúlyt”

Kecskemét egykori szőlőhegyeinek területe az elmúlt évszázadokban jelentősen csökkent. Mit mutatnak a kutatásaik: milyen ütemben zajlik ma ez az átalakulás, és mennyire tekinthető visszafordíthatatlannak?

Kecskemét egykori szőlőhegyeinek területe az elmúlt mintegy két évszázadban kb. 29 km²-ről 15 km²-re csökkent. Az utóbbi években a funkcióváltás gyorsul, alapvetően a mezőgazdasági-rekreációs használatot egyre inkább felváltja a lakófunkció. A folyamat – ahogy a Másfél Fok oldalon megjelent tanulmányunkban kifejtjük – részben visszafordítható lenne, de a már feldarabolt, beépített és életvitelszerűen lakott területeken a korábbi állapot helyreállítása gyakorlatilag nem reális. A 10 évnél régebbi lakóházaknál már bírságolni sem lehet, így nem visszafordítható a folyamat. A szabályozás hiába próbálja „elbábozni”, hogy e területek még mezőgazdasági földek, valójában a hazai zártkertek nagyobbik fele már a rendszerváltás előtt megindult a lakóhellyé válás útján, ráadásul több olyan időszak volt 1990 után amikor legálisan lehetett lakóházakat építeni a zártkertekben.

Sokan éppen a természetközeli környezet miatt költöznek a zártkertekbe. Hogyan vezethet mégis a kiköltözés ahhoz, hogy éppen az a zöld környezet pusztul el, amely miatt ezeket a területeket választották?

A beköltözők általában éppen a fák, kertek és természetközeli környezet miatt választják ezeket a területeket, de a lakófunkció terjedésével nő a beépítés, a burkolt felületek aránya, a parkolók és utak száma. A korábbi gyümölcsösök, szőlők és kiskertek fokozatosan elveszítik növényzeti karakterüket, így éppen az a zöld infrastruktúra szűnik meg, amely eredetileg vonzóvá tette a területet. Gondoljunk arra, hogy ez a zöldfelület hűti és szűri a városi levegőt. Ha beépül akkor az egész város porosabb, forróbb lesz a nyári kánikulák alatt, erősödik a városi hőszigethatás.

Kecskeméten a jelen helyzet ilyen értelemben jobb, mint az országos átlag. Nincsenek teljesen beépült telkek, hatalmas illegális hulladéklerakók és a legtöbb telken van fásszárú növényzet. Debrecenhez vagy épp a pesti agglomerációhoz képest sokkal jobban megmaradt az eredeti táji jelleg.

Mit változtat a zártkerti ingatlanok művelés alóli kivonásának egyszerűsítése a tulajdonosok életében? Milyen lehetőségeket nyit meg, és milyen tévhitek kapcsolódnak hozzá?

Egyszerűbbé válik az ingatlanhasználat jogi rendezése, könnyebb lehet az adásvétel, a hitelfelvétel és bizonyos építésügyi ügyek intézése. Nem jelent azonban automatikus belterületbe vonást, korlátlan beépíthetőséget vagy automatikus lakóövezeti státuszt. Ez az egyik leggyakoribb tévhit. A legfontosabb eredmény, hogy a telek már nem esik a földtörvény hatálya alá.

A szabályozás könnyítése elsősorban egy régóta fennálló jogi helyzet rendezését szolgálja, vagy fennáll annak veszélye, hogy felgyorsítja a városok körüli zöldterületek beépítését?

A jelenleg fennálló lehetőség a zártkertek kivonására elsősorban egy régóta fennálló jogi és nyilvántartási probléma rendezését szolgálja. Ugyanakkor megfelelő helyi szabályozás nélkül valóban fennáll a veszélye annak, hogy a lakófunkció további terjedése felgyorsul, és nő a zöldfelületek beépítése. A kutatók – gyakorlatilag a teljes tudományos diskurzus, az építészek, geográfusok, szociológusok, stb. – ezért differenciált megközelítést javasolnak.

Kecskeméten 2025-ben már napirendre került a zártkertek művelés alóli kivonását lehetővé tevő helyi szabályozás. Ön akkor alapvetően kedvezően értékelte ezt a lehetőséget. Milyen további garanciákra lenne szükség ahhoz, hogy a tulajdonosok érdekei és a zöldfelületek védelme egyszerre érvényesüljön?

Kötelező minimum zöldfelületi arány előírása lenne a legfontosabb, különösen az idős fák és értékes növényállomány védelmére. Országos szabályozási szinten is meg kell teremteni a kereteit a már túlnyomórészt lakott és a még kertgazdálkodási jellegű övezetek differenciált kezelésének. Ennek megvalósulását leghatékonyabban egy egységes zártkerti törvény biztosítaná, amely megoldást jelentene e városi peremterületek jelenlegi túlszabályozottságára is, amely gátja e területek következetes kezelésének.

Infrastrukturális fejlesztések és beépítések összehangolására szükség van, főleg a csatorna hiánya fontos kérdés. A telektömbök további feldarabolásának korlátozása, általában a telekaprózódás megelőzése fontos, hogy az életminőség és a táji állapot közt egyensúly legyen.

A város új településrendezési terve meghatározó lehet a zártkertek jövője szempontjából. Ön szerint milyen szakmai szempontokat kellene elsődlegesen figyelembe venni a területek besorolásakor?

Alapvetően 5 fő szempont döntő:

- A tényleges beépítettség mértéke
- Az állandó lakosság aránya
- A meglévő zöldfelületek aránya és állapota
- Az infrastruktúra kiépítettsége (utak, közvilágítás, közművek és közműpótlók)
- A kertművelés és mezőgazdasági használat megléte

Ha egy külterületi ingatlanon egyre többen élnek életvitelszerűen, előbb-utóbb utakat, közvilágítást, közműveket és közszolgáltatásokat is igényelnek. Ki viselje ezeknek a fejlesztéseknek a költségeit?

A kutatások logikája alapján nem igazságos a teljes terhet a város egészére hárítani. Indokolt a költségek megosztása az önkormányzat, az állam és az érintett tulajdonosok között, különösen ott, ahol a fejlesztések közvetlenül növelik az ingatlanok értékét. Ugyanakkor fontos kiemelni, hogy a lakhatási válság kezelése a városnak is érdeke, így nem lehet teljesen a külterületen élőkre sem hárítani a teljes számlát.

Kecskemét különösen kitett a nyári hőségnek és az aszályos időszakoknak. Milyen szerepet játszhatnak a megmaradt zártkertek és az idős fák a város mikroklímájának alakításában?

Kecskemét hő- és aszálykitettsége miatt kiemelt jelentőségűek. Árnyékolnak, párologtatnak, csökkentik a felszíni hőmérsékletet, mérséklik a hőszigethatást, javítják a levegő minőségét és növelik a csapadékvíz helyben tartását. A város klímaadaptációjának fontos elemei. Külön kiemelném, hogy az uralkodó szélirányban lévő zártkertek alapvetően szűrik meg a tájból érkező, nyáron forró, poros és száraz levegőt, így a zártkertek a teljes város levegőminőségét befolyásolják. Ezért fontos a teljes beépülés gátlása, de igazságos, a minőségi ottélést biztosító életvitel lehetővé tétele. El kell találni az egyensúlyt, a táji és a szociális szempontok keresztmetszetében.

Tanulmányukban 60 százalék feletti zöldfelületi minimumot tartanak szükségesnek. Miért éppen ezt az arányt javasolják, és mit jelentene ennek betartása a gyakorlatban?

Mert ez az a nagyságrend, amely mellett a terület még megőrzi kertvárosi-zöldövezeti karakterét és ökológiai funkcióit. A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy a telkek nagyobb része nem lehet beépített vagy burkolt felület, hanem növényzettel fedett kell maradjon. Ez biztosítja a klímavédelmi és rekreációs funkciók fennmaradását. Ezt a külföldi tapasztalatok is alátámasztják, a lengyel zártkerti (ROD) törvény még ennél is szigorúbb, művelési kötelezettséget is előír.

Ha lehetősége lenne három konkrét javaslatot megfogalmazni Kecskemét városvezetésének a zártkertek jövőjével kapcsolatban, melyek lennének azok?

A zártkertek differenciált kezelése igen fontos. Eltérőek nem csak a zártkeri dűlök, de sokszor az utcák is. Ráadásul Kecskeméten néhány régi tanya is van a zártkertek között. A már lakófunkciójú és a még megőrizhető kertövezetek külön szabályozása a fontos. Előbbiekben érdemes segíteni a már meglévő lakófunkció legalizálását, de megkövetelve az egészséges élethez szükséget körülményeket, így pl. a közműpótlók kialakítását, a megfelelő zöldfelületi arányt. Utóbbiak esetében pedig fontos védeni a klasszikus kultúrtáji jelleget. A már említett legalább 60%-os zöldfelületi minimum és faállomány-védelem bevezetése nagyon fontos lenne az országos szabályozásban.

Integrált fejlesztési program kidolgozását minden városnak javasoljuk a ténylegesen lakott zártkertek számára, amely egyszerre rendezi az infrastruktúra, a közszolgáltatások és a környezetvédelem kérdéseit, a szociális nehézségeket és esetleges konfliktusok kezelését. Kecskeméten szerencsére az adottságok kedvezőek és relatíve könnyen megvalósítható egy ilyen program.

Végül érdemes lenne a lakók bevonásával egy közösségi területi tervezést végrehajtani. Ilyenkor a kutatók és a helyi lakók közösen mérik fel a helyi bosszantó problémákat, adottságokat. Ennek fő előnye, hogy hatalmas és drága fejlesztések helyett célzottan lehet a szűk keresztmetszeteket kezelni. Így az önkormányzat költségvetésének túlterhelése nélkül is lehetséges az életminőséget érdemben javítani. Például egy településen a drága útszélesítés helyett elég volt néhány kitérőt kialakítani. Szerencsére mostanra sok jó tapasztalat gyűlt össze a hazai városokban, így tudnak egymástól is tanulni. A város új területrendezési tervének megalkotása, ami jelenleg a lakossági véleményezés fázisában tart, e közösségi tervezések számára is lehetőséget biztosíthatna.